La Copropriété 🏢
Fonctionnement, charges, assemblée générale, syndic, tantièmes, fonds de travaux, majorités de vote et droits du copropriétaire.
2. Les documents fondateurs
3. Tantièmes et lots
4. Le syndic de copropriété
5. L’assemblée générale (AG)
6. Les majorités de vote
7. Les charges de copropriété
8. Le fonds de travaux (loi ALUR)
9. Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
10. Acheter en copropriété : les points à vérifier
11. Questions fréquentes
Comment Fonctionne la Copropriété ?
Une copropriété est un immeuble (ou ensemble immobilier) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Chaque copropriétaire possède un lot composé d’une partie privative (appartement, cave, parking) et d’une quote-part des parties communes.
| Organe | Rôle |
|---|---|
| Syndicat des copropriétaires | L’ensemble des copropriétaires. Prend les décisions en AG |
| Syndic | Gère la copropriété au quotidien (professionnel ou bénévole) |
| Conseil syndical | Contrôle le syndic, prépare les AG, donne des avis (3-5 membres élus) |
Les Documents Fondateurs
| Document | Contenu |
|---|---|
| Règlement de copropriété | Définit les parties privatives/communes, les tantièmes, les règles de vie, l’usage des lots |
| État descriptif de division | Identifie chaque lot (numéro, nature, quote-part). Sert de base au fichier immobilier |
| Carnet d’entretien | Historique des travaux réalisés et contrats en cours (obligatoire depuis 2001) |
Tantièmes et Lots
Les tantièmes (ou millièmes) représentent la quote-part de chaque lot dans la copropriété. Ils déterminent deux choses : le droit de vote en AG et la répartition des charges.
Immeuble de 1 000 tantièmes. Votre appartement = 80 tantièmes = 8 % des voix en AG et 8 % des charges générales.
💡 Calcul des tantièmes : ils sont fixés par un géomètre-expert lors de la création de la copropriété, en fonction de la surface, l’étage, l’exposition, la vue et la consistance du lot. Ils ne peuvent être modifiés qu’à l’unanimité des copropriétaires.
Le Syndic de Copropriété
| Syndic professionnel | Syndic bénévole (copropriétaire) |
|---|---|
| Honoraires : 150-300 €/lot/an | Gratuit ou indemnité modeste |
| Assurance RC obligatoire, garantie financière | Assurance RC recommandée |
| Expertise juridique et comptable | Plus impliqué mais compétences variables |
| Contrat type encadré (loi ALUR) | Élu en AG à la majorité absolue |
Missions du syndic : exécuter les décisions de l’AG, gérer le budget, appeler les charges, tenir la comptabilité, assurer l’entretien courant, représenter le syndicat en justice, souscrire l’assurance de l’immeuble.
L’Assemblée Générale (AG)
| Point | Détail |
|---|---|
| Fréquence | Au moins 1 fois par an (AG ordinaire) |
| Convocation | Par le syndic, au moins 21 jours avant (LRAR ou remise en main propre) |
| Ordre du jour | Joint à la convocation. Seules les résolutions inscrites peuvent être votées |
| Quorum | Aucun quorum obligatoire (toute AG régulièrement convoquée peut délibérer) |
| Procuration | Possible (un mandataire ne peut avoir plus de 3 mandats sauf si total < 10 % des voix) |
| PV | Rédigé par le syndic, envoyé sous 1 mois aux opposants et absents |
| Contestation | Possible dans les 2 mois suivant la notification du PV (au tribunal) |
Les 4 Majorités de Vote
| Majorité | Calcul | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Majorité simple (art. 24) | Majorité des voix des présents et représentés | Approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d’entretien courant, syndic |
| Majorité absolue (art. 25) | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Travaux d’amélioration, changement de syndic, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes |
| Double majorité (art. 26) | 2/3 des voix de tous les copropriétaires | Modification du règlement (usage), aliénation de parties communes, actes d’acquisition |
| Unanimité | 100 % des voix | Changement de destination de l’immeuble, aliénation de parties communes indispensables, modification des tantièmes |
💡 Passerelle art. 25-1 : si la majorité absolue (art. 25) n’est pas atteinte mais que le vote recueille au moins 1/3 des voix, un second vote à la majorité simple (art. 24) peut être organisé immédiatement.
Les Charges de Copropriété
| Type | Répartition | Exemples |
|---|---|---|
| Charges générales | Selon les tantièmes généraux | Entretien parties communes, assurance immeuble, syndic, ménage, éclairage |
| Charges spéciales | Selon l’utilité pour chaque lot | Ascenseur (selon l’étage), chauffage collectif, gardiennage |
Budget annuel : 80 000 €. Votre lot : 80/1000 tantièmes.
Charges générales : 60 000 × 8 % = 4 800 €/an = 400 €/mois
+ Charges ascenseur (3ᵉ étage, coeff. 1,2) : part supplémentaire variable
Le Fonds de Travaux (Loi ALUR)
| Critère | Détail |
|---|---|
| Obligation | Toutes les copropriétés de plus de 10 lots (depuis 2017). Étendu à toutes depuis 2023 |
| Cotisation minimale | 5 % du budget prévisionnel annuel |
| Usage | Financer les travaux votés en AG (pas les dépenses courantes) |
| Non remboursable | En cas de vente, les sommes versées restent attachées au lot (pas de remboursement au vendeur) |
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Depuis la loi Climat et Résilience, les copropriétés doivent établir un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans, incluant une estimation budgétaire et un calendrier.
| Critère | Détail |
|---|---|
| Obligation | Immeubles de plus de 15 ans, par paliers : +200 lots (2024), 50-200 lots (2025), <50 lots (2026) |
| Contenu | Diagnostic technique global, liste des travaux nécessaires, estimation des coûts, échéancier |
| Réalisé par | Professionnel qualifié (bureau d’études, architecte) |
| Vote | Présenté en AG, le PPT est mis au vote à la majorité absolue (art. 25) |
| Impact fonds de travaux | Si le PPT est voté, la cotisation au fonds de travaux doit couvrir le plan (peut dépasser 5 %) |
Acheter en Copropriété : Les Points à Vérifier
| Document à demander | Ce qu’il révèle |
|---|---|
| 3 derniers PV d’AG | Travaux votés (non encore réalisés = charges futures), conflits, impayés |
| Budget prévisionnel | Montant des charges annuelles pour votre lot |
| Pré-état daté | Dettes du vendeur, procédures en cours, fonds de travaux |
| Carnet d’entretien | Historique des travaux, contrats (ascenseur, chauffage…) |
| Règlement de copropriété | Usage des lots (habitation, commerce ?), restrictions |
| PPT (si disponible) | Travaux à venir sur 10 ans et budget estimé |
| Taux d’impayés | Si > 25 % du budget, la copropriété est en difficulté |
🔴 Signaux d’alerte : taux d’impayés élevé, parties communes dégradées, absence de fonds de travaux, syndic bénévole sans compétence, travaux de ravalement ou toiture imminents non provisionnés, règlement de copropriété non mis à jour (usage obsolète).