Diagnostics Immobiliers Obligatoires 🔍
Liste complète pour la vente et la location en 2025 : DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, ERP, termites. Durée de validité, coûts, sanctions et nouveautés.
2. Diagnostics obligatoires pour la vente
3. Diagnostics obligatoires pour la location
4. Le DPE en détail
5. Audit énergétique
6. Durées de validité (tableau)
7. Combien ça coûte ?
8. Nouveautés 2025-2026
9. Sanctions en cas d’absence
10. Questions fréquentes
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
Le DDT regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires. Il doit être remis à l’acquéreur (avant la signature du compromis) ou au locataire (annexé au bail).
💡 Qui paie ? C’est toujours le propriétaire (vendeur ou bailleur) qui fait réaliser et finance les diagnostics. Ils doivent être effectués par un diagnostiqueur certifié, sauf pour l’ERP et le diagnostic bruit qui peuvent être remplis par le propriétaire.
Le nombre de diagnostics varie selon la nature de la transaction (vente ou location), l’âge du bien, sa localisation et l’ancienneté des installations.
Diagnostics Obligatoires pour la Vente
| Diagnostic | Obligatoire si… | Validité |
|---|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Toute vente (sauf exceptions rares) | 10 ans |
| Audit énergétique | Maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé F, G (depuis 2023) ou E (depuis 2025) | 5 ans |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence. Sinon, contrôle tous les 3 ans |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | 1 an si présence. Illimitée si absence |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Zone déclarée à risque (arrêté préfectoral) | 6 mois |
| ERP (état des risques et pollutions) | Zone couverte par un plan de prévention des risques | 6 mois |
| Loi Carrez (mesurage) | Vente d’un lot en copropriété | Illimitée (sauf travaux) |
| Assainissement non collectif | Bien non raccordé au tout-à-l’égout | 3 ans |
⚠️ Diagnostic bruit : depuis 2020, si le bien est situé dans une zone d’exposition au bruit des aérodromes (plan d’exposition au bruit), un diagnostic bruit doit être fourni dès la première visite. Validité illimitée sauf modification du plan.
Diagnostics Obligatoires pour la Location
| Diagnostic | Obligatoire si… | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Toute location | 10 ans |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant 1949 | 6 ans si présence. Illimitée si absence |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| ERP | Zone couverte par un plan de prévention des risques | 6 mois |
| Diagnostic bruit | Zone d’exposition au bruit des aérodromes | Illimitée |
| Amiante | Permis avant juillet 1997 (tenu à disposition, non annexé au bail) | Illimitée si absence |
| Loi Boutin (surface habitable) | Toute location | Illimitée (sauf travaux) |
Le DPE en Détail
Le Diagnostic de Performance Énergétique est le diagnostic le plus important. Il classe le logement de A (très performant) à G (passoire thermique) sur deux critères : consommation d’énergie et émissions de gaz à effet de serre.
| Classe | Consommation (kWh/m²/an) | Signification |
|---|---|---|
| A | ≤ 70 | Excellent — très basse consommation |
| B | 71 à 110 | Très performant |
| C | 111 à 180 | Performant |
| D | 181 à 250 | Moyen — standard du parc |
| E | 251 à 330 | Peu performant |
| F | 331 à 420 | Passoire thermique — gel des loyers |
| G | > 420 | Passoire thermique — interdit à la location depuis 2025 |
🔴 Calendrier des interdictions de location :
• Depuis 2025 : interdiction des logements classés G
• 2028 : interdiction des logements classés F
• 2034 : interdiction des logements classés E
💡 Depuis le 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité du DPE a été modifié, améliorant l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité. Les DPE antérieurs restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement sur le site de l’Ademe.
L’Audit Énergétique
L’audit énergétique va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement.
| Date | Biens concernés |
|---|---|
| Depuis avril 2023 | Maisons individuelles / immeubles monopropriété classés F ou G |
| Depuis janvier 2025 | Idem classés E |
| Prévu 2034 | Idem classés D |
💡 Qui est concerné ? Uniquement les ventes de maisons individuelles et immeubles en monopropriété (pas les appartements en copropriété). L’audit doit être présenté dès la première visite et annexé à la promesse de vente.
Coût moyen : 500 à 1 000 € selon la taille du bien. Validité : 5 ans.
Durées de Validité — Tableau Récapitulatif
| Diagnostic | Validité (vente) | Validité (location) |
|---|---|---|
| DPE | 10 ans | 10 ans |
| Audit énergétique | 5 ans | — |
| Amiante | Illimitée si négatif | Illimitée si négatif |
| Plomb (CREP) | 1 an (si +) / illimitée (si −) | 6 ans (si +) / illimitée (si −) |
| Électricité | 3 ans | 6 ans |
| Gaz | 3 ans | 6 ans |
| Termites | 6 mois | — |
| ERP | 6 mois | 6 mois |
| Carrez | Illimitée | — |
| Boutin | — | Illimitée |
| Assainissement | 3 ans | — |
| Bruit | Illimitée | Illimitée |
⚠️ Attention : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025. Si votre DPE date d’avant cette date, vous devez le refaire.
Combien ça coûte ?
| Diagnostic | Prix indicatif |
|---|---|
| DPE | 100 à 250 € |
| Audit énergétique | 500 à 1 000 € |
| Amiante | 80 à 150 € |
| Plomb (CREP) | 100 à 250 € |
| Électricité | 80 à 150 € |
| Gaz | 80 à 150 € |
| Termites | 80 à 200 € |
| ERP | Gratuit (en ligne sur georisques.gouv.fr) |
| Carrez / Boutin | 70 à 120 € |
| Assainissement | 100 à 200 € (visite SPANC) |
💡 Astuce investisseur : intégrez le coût des diagnostics dans votre calcul de rentabilité locative. Pour la location, les diagnostics électricité et gaz (6 ans) reviennent à ~25 €/an chacun.
Nouveautés 2025-2026
| Mesure | Date d’effet |
|---|---|
| Interdiction de louer les logements classés G | 1er janvier 2025 |
| Audit énergétique obligatoire pour la vente des biens classés E | 1er janvier 2025 |
| DPE collectif obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots | 1er janvier 2025 |
| Invalidation des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 | 1er janvier 2025 |
| DPE collectif obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots | 1er janvier 2026 |
| Nouveau coefficient de conversion électricité dans le DPE | 1er janvier 2026 |
| Interdiction de louer les logements classés F | 1er janvier 2028 |
| Interdiction de louer les logements classés E | 1er janvier 2034 |
Sanctions en cas d’Absence de Diagnostic
| Situation | Risque |
|---|---|
| Vente sans DDT complet | L’acquéreur peut invoquer un vice caché et demander une réduction du prix ou l’annulation de la vente |
| DPE absent dans l’annonce | Amende de 3 000 € (particulier) à 15 000 € (professionnel) |
| Location d’un logement G | Le locataire peut exiger des travaux ou la mise en conformité. Le bail peut être contesté |
| Diagnostic réalisé par un non-certifié | Amende de 1 500 € pour le diagnostiqueur. Le diagnostic est nul |
| Vendeur qui cache un défaut connu | Dol : annulation de la vente + dommages et intérêts |
🔴 Pour l’investisseur : un diagnostic manquant ou erroné peut coûter bien plus que le diagnostic lui-même. C’est une protection juridique pour le vendeur/bailleur autant que pour l’acheteur/locataire.
