Bail d’Habitation
Location vide vs meublée, durée du bail, préavis, dépôt de garantie, charges locatives, état des lieux : tout ce que propriétaire et locataire doivent savoir.
📑 Sommaire
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Bail Vide vs Bail Meublé
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Loi applicable | Loi du 6 juillet 1989 | Loi du 6 juillet 1989 (titre I bis) |
| Durée minimum | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois si étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois avant la fin du bail | 3 mois avant la fin du bail |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Fiscalité bailleur | Revenus fonciers | BIC (LMNP/LMP) |
| Loyer | Plus bas | +10 à 20 % vs vide |
| Mobilier | Non | Liste de 11 éléments obligatoires (décret 2015) |
💡 Les 11 éléments obligatoires du meublé : literie avec couette/couverture, volets/rideaux occultants dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur/congélateur, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, luminaires, étagères de rangement, matériel d’entretien ménager.
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Contenu Obligatoire du Bail
| Mention obligatoire | Détail |
|---|---|
| Identité des parties | Noms, adresses, contacts du bailleur et du locataire |
| Description du logement | Adresse, type, surface habitable (loi Boutin), nombre de pièces |
| Destination | Usage d’habitation ou mixte |
| Date de prise d’effet et durée | Selon le type de bail (vide / meublé) |
| Loyer et charges | Montant, modalités de paiement, mode de révision |
| Dépôt de garantie | Montant (1 ou 2 mois HC) |
| DPE | Classe énergétique du logement |
| Annexes obligatoires | DDT, état des lieux, notice d’information, réglement copropriété (extrait), attestation d’assurance |
🔴 Surface Boutin : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée au bail, le locataire peut exiger une diminution proportionnelle du loyer. Le bailleur a 1 mois pour agir après la demande.
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Durée et Renouvellement
| Type | Durée initiale | Renouvellement |
|---|---|---|
| Vide — bailleur personne physique | 3 ans minimum | Tacite reconduction pour 3 ans |
| Vide — bailleur personne morale | 6 ans minimum | Tacite reconduction pour 6 ans |
| Meublé — classique | 1 an minimum | Tacite reconduction pour 1 an |
| Meublé — bail étudiant | 9 mois | Pas de reconduction automatique |
| Meublé — bail mobilité | 1 à 10 mois | Non renouvelable, non reconductible |
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Congé du Locataire et du Bailleur
Congé donné par le locataire
| Situation | Préavis |
|---|---|
| Location vide — hors zone tendue | 3 mois |
| Location vide — zone tendue | 1 mois |
| Location vide — motif réduit (mutation, perte d’emploi, RSA, +60 ans santé, 1er emploi, handicap) | 1 mois |
| Location meublée | 1 mois |
Congé donné par le bailleur
| Motif | Préavis | Condition |
|---|---|---|
| Vente | 6 mois (vide) / 3 mois (meublé) | Offre de vente prioritaire au locataire |
| Reprise personnelle | 6 mois (vide) / 3 mois (meublé) | Habitation par le bailleur, conjoint, ascendant/descendant |
| Motif légitime et sérieux | 6 mois (vide) / 3 mois (meublé) | Impayés, troubles de voisinage, non-respect du bail |
⚠️ Locataires protégés : un bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs au plafond (sauf s’il propose un relogement à proximité). De même pour les locataires handicapés ou ayant un handicapé à charge.
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Dépôt de Garantie
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Montant max | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Restitution — EDL conforme | 1 mois max après remise des clés | 1 mois max |
| Restitution — EDL non conforme | 2 mois max | 2 mois max |
| Retard de restitution | Pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard | |
📌 Retenues possibles : réparations locatives, loyers impayés, charges impayées. Le bailleur doit justifier chaque retenue par des factures ou devis. La vétusté normale ne peut pas être facturée au locataire (grille de vétusté recommandée).
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Fixation et Révision du Loyer
| Situation | Règle |
|---|---|
| Première location | Libre (sauf zone d’encadrement des loyers) |
| Relocation | Loyer = loyer du précédent locataire (en zone tendue) |
| Révision annuelle | Indexée sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), si clause au bail |
| Encadrement des loyers | Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, etc. : loyer max = loyer de référence majoré |
Loyer révisé = Loyer actuel × (nouvel IRL / ancien IRL)
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Charges Locatives
| À la charge du locataire | À la charge du bailleur |
|---|---|
| Entretien courant (espaces verts, ménage parties communes) | Gros travaux (toiture, ravalement, structure) |
| Eau froide, eau chaude (si collective) | Remplacement d’équipements vétustes |
| Ascenseur (fonctionnement) | Ascenseur (remplacement cabine, moteur) |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | Taxe foncière (hors TEOM) |
| Menues réparations (interrupteurs, joints, robinets) | Réparations liées à la vétusté ou vice de construction |
💡 Provisions et régularisation : les charges sont payées en provisions mensuelles, régularisées une fois par an (comparaison avec les charges réelles). Le bailleur doit communiquer le décompte au locataire 1 mois avant la régularisation.
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État des Lieux
| EDL d’entrée | EDL de sortie |
|---|---|
| Obligatoire (annexé au bail) | Obligatoire (le jour de la remise des clés) |
| Contradictoire (bailleur + locataire) | Contradictoire |
| Gratuit (sauf recours à un huissier) | Gratuit |
| Décrit l’état pièce par pièce | Comparé à l’EDL d’entrée |
💡 Conseil locataire : photographiez tout à l’entrée. Vous avez 10 jours après l’EDL d’entrée pour signaler des éléments oubliés (par LRAR). Pour le chauffage, ce délai est étendu au premier mois de la période de chauffe.
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Obligations des Parties
| Obligations du bailleur | Obligations du locataire |
|---|---|
| Délivrer un logement décent (surface ≥ 9 m², installations conformes, DPE ≥ F en 2028) | Payer le loyer et les charges aux termes convenus |
| Assurer la jouissance paisible du logement | User paisiblement du logement (pas de troubles) |
| Effectuer les grosses réparations | Entretenir le logement et effectuer les menues réparations |
| Ne pas s’opposer aux aménagements non structurels | Ne pas transformer le logement sans accord |
| Remettre les quittances de loyer | Souscrire une assurance habitation |
| Fournir les diagnostics obligatoires | Permettre l’accès pour travaux urgents |
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Questions Fréquentes
Le bailleur peut-il interdire les animaux ?
Non. Une clause interdisant la détention d’animaux domestiques est réputée non écrite (article 10 de la loi du 9 juillet 1970). Exception : les chiens de catégorie 1 (chiens d’attaque) peuvent être interdits, et les animaux ne doivent pas causer de troubles.
Le locataire peut-il sous-louer ?
Pas sans l’accord écrit du bailleur. La sous-location sans autorisation est un motif de résiliation du bail. Le loyer de la sous-location ne peut pas excéder le loyer principal.
Le bail mobilité, c’est quoi ?
Un bail meublé de 1 à 10 mois, non reconductible, destiné aux personnes en mobilité (formation, études, mission temporaire, stage). Pas de dépôt de garantie. Le locataire peut partir avec un préavis d’1 mois.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Dans les villes concernées, le loyer ne peut pas dépasser le « loyer de référence majoré » fixé par le préfet (par quartier, type de logement et époque de construction). Un complément de loyer est possible si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, etc.).
Que faire en cas de loyer impayé ?
Le bailleur doit d’abord envoyer un commandement de payer par huissier (délai de 2 mois au locataire). Si le bail contient une clause résolutoire, il peut saisir le tribunal pour demander la résiliation. La procédure prend 6 à 18 mois. L’assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) est fortement recommandée.
Le garant (caution) est-il obligatoire ?
Non, pas légalement. Mais en pratique, la plupart des bailleurs l’exigent. Alternative : la garantie Visale (gratuite, par Action Logement) couvre les impayés et les dégradations pour les moins de 30 ans ou salariés en mobilité.