Vocabulaire Immobilier 🏠
100+ termes essentiels pour acheter, louer et investir en immobilier
Domaine
Immobilier — achat, location, investissement, fiscalité
Niveau
Tous publics — particuliers et investisseurs
Sections
8 thèmes + FAQ
Mise à jour
2025 — intègre les interdictions DPE et la loi Lemoine
Acheter, louer ou investir dans l’immobilier implique de maîtriser un vocabulaire spécifique — notarial, bancaire, fiscal et technique. Cette page explique en français clair tous les termes que vous rencontrerez dans vos démarches, du premier rendez-vous bancaire à la signature chez le notaire.
🔑 Achat Immobilier
| Terme | Définition |
|---|---|
| Compromis de vente | Avant-contrat engageant acheteur et vendeur. L’acheteur verse un dépôt de garantie (5-10 %). Délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur |
| Promesse de vente | Le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur a une option d’achat (pas obligé). Indemnité d’immobilisation ~10 % du prix |
| Acte authentique | Acte de vente définitif signé chez le notaire. Transfert officiel de propriété. Généralement 2-3 mois après le compromis |
| Frais de notaire | Environ 7-8 % dans l’ancien, 2-3 % dans le neuf. Comprennent : droits de mutation (~5,8 %), émoluments du notaire, frais divers |
| Conditions suspensives | Conditions qui doivent être remplies pour que la vente se réalise. La plus courante : obtention du prêt. Si non remplie, l’acheteur récupère son dépôt |
| Dépôt de garantie (séquestre) | Somme versée à la signature du compromis (5-10 % du prix), conservée par le notaire. Déduite du prix final |
| Droit de préemption | Droit d’achat prioritaire accordé à certains acteurs (mairie, locataire). La commune a 2 mois pour se positionner |
| Vice caché | Défaut non visible au moment de l’achat qui rend le bien impropre à son usage. Action possible dans les 2 ans suivant la découverte |
| Mandat de vente | Contrat entre propriétaire et agent immobilier. Simple (plusieurs agences possibles) ou exclusif (une seule agence) |
| Offre d’achat | Proposition écrite de l’acheteur au vendeur, précisant le prix et la durée de validité. Engage moralement l’acheteur si acceptée |
🏦 Financement et Crédit
| Terme | Définition |
|---|---|
| Taux fixe / variable | Fixe = mensualité constante pendant toute la durée. Variable = indexé sur un taux de référence (Euribor), peut monter ou baisser |
| TAEG | Taux Annuel Effectif Global. Inclut taux d’intérêt + assurance + frais de dossier + garantie. Le seul taux à comparer entre banques |
| Taux d’endettement | Mensualités de crédit / Revenus nets. Limite fixée par le HCSF : 35 % maximum (assurance incluse) |
| Apport personnel | Épargne investie dans le projet. En pratique, les banques demandent au minimum de quoi couvrir les frais de notaire (~10 %) |
| PTZ (Prêt à Taux Zéro) | Prêt sans intérêt accordé aux primo-accédants sous conditions de revenus. Neuf ou ancien avec travaux selon les zones |
| Assurance emprunteur | Obligatoire. Couvre décès, invalidité, incapacité de travail. Loi Lemoine (2022) : résiliation à tout moment pour changer d’assureur |
| Garantie (hypothèque / caution) | Protection de la banque en cas de défaut. Hypothèque = inscrite sur le bien (cher). Caution (Crédit Logement) = organisme garant (moins cher) |
| IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) | Pénalité si vous remboursez avant le terme. Maximum : 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû. Négociable à la signature |
| Différé (partiel / total) | Période pendant laquelle on ne rembourse que les intérêts (partiel) ou rien (total). Utile en VEFA ou travaux |
| Courtier | Intermédiaire qui négocie le crédit auprès de plusieurs banques pour vous. Rémunéré par la banque et/ou par l’emprunteur |
🔑 Location
| Terme | Définition |
|---|---|
| Bail d’habitation | Contrat de location. 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale). Renouvellement tacite |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges (logement vide), 2 mois maximum (meublé). Restitué dans les 1-2 mois après l’état des lieux de sortie |
| Charges locatives | Dépenses récupérables par le propriétaire : eau, entretien parties communes, ascenseur, ordures ménagères. Régularisées annuellement |
| État des lieux | Document comparant l’état du logement à l’entrée et à la sortie. Détermine les retenues éventuelles sur le dépôt de garantie |
| Préavis | Locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue, mutation, perte d’emploi). Propriétaire : 6 mois avant la fin du bail, motif obligatoire |
| Zone tendue | Commune où la demande de logements excède l’offre. Encadrement des loyers, préavis réduit à 1 mois, taxe sur logements vacants |
| Encadrement des loyers | Plafond de loyer au m² fixé par arrêté préfectoral. Appliqué à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et d’autres villes |
| Quittance de loyer | Document prouvant le paiement du loyer. Le propriétaire est obligé de la fournir si le locataire en fait la demande |
| Garant / Caution | Personne qui s’engage à payer le loyer si le locataire ne paie pas. Garantie Visale = caution gratuite de l’État pour les jeunes |
| Trêve hivernale | Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion locative ne peut être exécutée (sauf exceptions) |
🏢 Copropriété
| Terme | Définition |
|---|---|
| Syndic | Gestionnaire de la copropriété. Professionnel (payant) ou bénévole (un copropriétaire). Élu en assemblée générale |
| Charges de copropriété | Dépenses communes : entretien, chauffage collectif, ascenseur, gardien. Réparties selon les tantièmes |
| Tantièmes / Millièmes | Quote-part de chaque lot dans la copropriété. Détermine la contribution aux charges et le poids du vote en AG |
| Assemblée Générale (AG) | Réunion annuelle obligatoire des copropriétaires. Vote le budget, les travaux, le syndic. Majorités variables selon les décisions |
| Règlement de copropriété | Document fondateur qui définit les parties communes/privatives, la répartition des charges, les règles de vie |
| Fonds de travaux | Épargne obligatoire (depuis 2017) pour financer les gros travaux futurs. Minimum 5 % du budget prévisionnel annuel |
📋 Diagnostics Obligatoires
Tous les diagnostics doivent être fournis dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) annexé au compromis de vente ou au bail. Un diagnostic manquant ou périmé peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur.
| Diagnostic | Explication |
|---|---|
| DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) | Classe le logement de A (économe) à G (passoire thermique). Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location. Validité : 10 ans |
| Amiante | Obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Durée illimitée si absence d’amiante |
| Plomb (CREP) | Constat de Risque d’Exposition au Plomb. Logements construits avant 1949. Valide 1 an si présence (illimité si absence) |
| Termites | Obligatoire dans les zones à risque (arrêté préfectoral). Valide 6 mois |
| Loi Carrez | Surface privative en copropriété. Planchers de plus de 1,80 m de hauteur, hors caves et garages. Erreur > 5 % = réduction de prix |
| ERP (État des Risques et Pollutions) | Informe sur les risques naturels (inondation, séisme), technologiques et de pollution. Valide 6 mois |
| Électricité / Gaz | Obligatoire si installation de plus de 15 ans. Valide 3 ans (vente) ou 6 ans (location) |
💶 Fiscalité Immobilière
| Terme | Définition |
|---|---|
| Taxe foncière | Impôt annuel payé par le propriétaire, basé sur la valeur locative cadastrale. Variable selon les communes |
| Taxe d’habitation | Supprimée pour les résidences principales depuis 2023. Reste due sur les résidences secondaires et logements vacants |
| Plus-value immobilière | Gain réalisé à la revente (prix de vente − prix d’achat). Exonérée pour la résidence principale. Abattements progressifs pour les autres biens (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux) |
| Revenus fonciers | Loyers perçus d’une location nue. Deux régimes : micro-foncier (abattement 30 % si revenus < 15 000 €) ou régime réel (déduction des charges réelles) |
| Déficit foncier | Quand les charges (travaux, intérêts) dépassent les loyers. Déductible du revenu global jusqu’à 10 700 €/an — puissant levier fiscal |
| IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) | Remplace l’ISF depuis 2018. Uniquement sur le patrimoine immobilier net > 1,3 M€. Barème progressif de 0,5 % à 1,5 % |
| Droits de mutation | Taxe payée lors de l’achat (incluse dans les « frais de notaire »). ~5,8 % dans l’ancien, ~0,7 % dans le neuf |
📊 Investissement Locatif
Bon à savoir : Le rendement brut donne une première indication, mais c’est le cash-flow net après impôts qui détermine la viabilité réelle d’un investissement. Intégrez toujours vacance locative, charges de copropriété et fiscalité dans vos calculs.
| Terme | Définition |
|---|---|
| Rendement brut | (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100. Ne tient pas compte des charges. Ex : 600 €/mois sur 120 000 € = 6 % brut |
| Rendement net | Rendement brut − charges (taxe foncière, assurance, gestion, travaux, vacance locative). Généralement 1,5-2 points sous le brut |
| Cash-flow | Loyers − (mensualité crédit + charges + impôts). Positif = l’investissement s’autofinance. Négatif = effort d’épargne mensuel |
| LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) | Statut fiscal avantageux pour la location meublée. Régime micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (amortissement du bien = quasi pas d’impôt) |
| LMP (Loueur Meublé Professionnel) | Si recettes > 23 000 € ET > revenus d’activité. Avantages : imputation des déficits, exonération IFI, plus-values professionnelles |
| SCI (Société Civile Immobilière) | Structure juridique pour détenir un bien à plusieurs. Facilite transmission et gestion. Option IS possible pour amortir le bien |
| SCPI | Société Civile de Placement Immobilier. « Pierre-papier » : vous achetez des parts, la société gère les immeubles. Rendement ~4-6 % |
| Pinel / Denormandie | Dispositifs de défiscalisation (réduction d’impôt en échange d’un engagement de location). Pinel = neuf (en extinction). Denormandie = ancien avec travaux |
| Vacance locative | Période pendant laquelle le logement est vide entre deux locataires. À intégrer dans le calcul de rentabilité (~1 mois/an en moyenne) |
| VEFA | Vente en l’État Futur d’Achèvement = achat sur plan. Paiement échelonné selon l’avancement des travaux. Garantie décennale |
🏗️ Construction et Urbanisme
| Terme | Définition |
|---|---|
| PLU (Plan Local d’Urbanisme) | Document qui définit les règles de construction dans une commune : hauteur, emprise au sol, zones constructibles |
| Permis de construire | Autorisation obligatoire pour les constructions > 20 m² (40 m² en zone urbaine). Délai d’instruction : 2-3 mois |
| Déclaration préalable | Formalité simplifiée pour les petits travaux (5-20 m²) : clôture, ravalement, piscine, véranda |
| COS / CES | COS (Coefficient d’Occupation des Sols, supprimé en 2014). CES = Coefficient d’Emprise au Sol (surface bâtie / surface terrain) |
| Garantie décennale | Obligation du constructeur pendant 10 ans après la réception des travaux. Couvre les dommages compromettant la solidité ou l’habitabilité |
| Surface habitable | Surface plancher après déduction murs, cloisons, cages d’escalier, et pièces de moins de 1,80 m de hauteur. Base de la taxe foncière |
❓ Questions Fréquentes
Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?
Compromis : les deux parties s’engagent (synallagmatique). Promesse : seul le vendeur s’engage, l’acheteur a une option. Dans les deux cas, l’acheteur a 10 jours de rétractation. En pratique, le compromis est utilisé dans 90 % des transactions.
Qu’est-ce que les frais de notaire exactement ?
Environ 7-8 % dans l’ancien, dont : droits de mutation (~5,8 % pour le Trésor public), émoluments du notaire (~1 % pour sa rémunération réglementée), frais divers (copies, cadastre, timbres). Le notaire n’empoche donc qu’une petite partie de ces « frais ».
C’est quoi le DPE et pourquoi c’est important ?
Le DPE classe le logement de A (très économe) à G (passoire thermique). C’est crucial car : les logements G sont interdits à la location depuis 2025, F le seront en 2028, E en 2034. Un mauvais DPE impacte directement la valeur du bien et sa louabilité.
LMNP : comment ça marche pour payer moins d’impôts ?
En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir comptablement la valeur du bien (hors terrain) sur 25-30 ans + le mobilier sur 5-10 ans. Cet amortissement réduit votre bénéfice imposable, souvent à zéro pendant 10-15 ans. Vous percevez des loyers quasi nets d’impôt.
SCI ou LMNP pour investir ?
LMNP = simplicité et avantage fiscal immédiat (amortissement). SCI à l’IS = meilleure pour la transmission et les projets à plusieurs, mais les plus-values sont calculées sur la valeur amortie (donc plus élevées à la revente). Le choix dépend de votre horizon et de vos objectifs patrimoniaux.