Vocabulaire Immobilier 🏠
100+ termes essentiels pour acheter, louer et investir en immobilier
📑 Sommaire
Acheter, louer ou investir dans l’immobilier implique de maîtriser un vocabulaire spécifique — notarial, bancaire, fiscal et technique. Cette page explique en français clair tous les termes que vous rencontrerez dans vos démarches, du premier rendez-vous bancaire à la signature chez le notaire.
🔑 Achat Immobilier
| Terme | Définition |
|---|---|
| Compromis de vente | Avant-contrat engageant acheteur et vendeur. L’acheteur verse un dépôt de garantie (5-10 %). Délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur |
| Promesse de vente | Le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur a une option d’achat (pas obligé). Indemnité d’immobilisation ~10 % du prix |
| Acte authentique | Acte de vente définitif signé chez le notaire. Transfert officiel de propriété. Généralement 2-3 mois après le compromis |
| Frais de notaire | Environ 7-8 % dans l’ancien, 2-3 % dans le neuf. Comprennent : droits de mutation (~5,8 %), émoluments du notaire, frais divers |
| Conditions suspensives | Conditions qui doivent être remplies pour que la vente se réalise. La plus courante : obtention du prêt. Si non remplie, l’acheteur récupère son dépôt |
| Dépôt de garantie (séquestre) | Somme versée à la signature du compromis (5-10 % du prix), conservée par le notaire. Déduite du prix final |
| Droit de préemption | Droit d’achat prioritaire accordé à certains acteurs (mairie, locataire). La commune a 2 mois pour se positionner |
| Vice caché | Défaut non visible au moment de l’achat qui rend le bien impropre à son usage. Action possible dans les 2 ans suivant la découverte |
| Mandat de vente | Contrat entre propriétaire et agent immobilier. Simple (plusieurs agences possibles) ou exclusif (une seule agence) |
| Offre d’achat | Proposition écrite de l’acheteur au vendeur, précisant le prix et la durée de validité. Engage moralement l’acheteur si acceptée |
🏦 Financement et Crédit
| Terme | Définition |
|---|---|
| Taux fixe / variable | Fixe = mensualité constante pendant toute la durée. Variable = indexé sur un taux de référence (Euribor), peut monter ou baisser |
| TAEG | Taux Annuel Effectif Global. Inclut taux d’intérêt + assurance + frais de dossier + garantie. Le seul taux à comparer entre banques |
| Taux d’endettement | Mensualités de crédit / Revenus nets. Limite fixée par le HCSF : 35 % maximum (assurance incluse) |
| Apport personnel | Épargne investie dans le projet. En pratique, les banques demandent au minimum de quoi couvrir les frais de notaire (~10 %) |
| PTZ (Prêt à Taux Zéro) | Prêt sans intérêt accordé aux primo-accédants sous conditions de revenus. Neuf ou ancien avec travaux selon les zones |
| Assurance emprunteur | Obligatoire. Couvre décès, invalidité, incapacité de travail. Loi Lemoine (2022) : résiliation à tout moment pour changer d’assureur |
| Garantie (hypothèque / caution) | Protection de la banque en cas de défaut. Hypothèque = inscrite sur le bien (cher). Caution (Crédit Logement) = organisme garant (moins cher) |
| IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) | Pénalité si vous remboursez avant le terme. Maximum : 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû. Négociable à la signature |
| Différé (partiel / total) | Période pendant laquelle on ne rembourse que les intérêts (partiel) ou rien (total). Utile en VEFA ou travaux |
| Courtier | Intermédiaire qui négocie le crédit auprès de plusieurs banques pour vous. Rémunéré par la banque et/ou par l’emprunteur |
🔑 Location
| Terme | Définition |
|---|---|
| Bail d’habitation | Contrat de location. 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale). Renouvellement tacite |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges (logement vide), 2 mois maximum (meublé). Restitué dans les 1-2 mois après l’état des lieux de sortie |
| Charges locatives | Dépenses récupérables par le propriétaire : eau, entretien parties communes, ascenseur, ordures ménagères. Régularisées annuellement |
| État des lieux | Document comparant l’état du logement à l’entrée et à la sortie. Détermine les retenues éventuelles sur le dépôt de garantie |
| Préavis | Locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue, mutation, perte d’emploi). Propriétaire : 6 mois avant la fin du bail, motif obligatoire |
| Zone tendue | Commune où la demande de logements excède l’offre. Encadrement des loyers, préavis réduit à 1 mois, taxe sur logements vacants |
| Encadrement des loyers | Plafond de loyer au m² fixé par arrêté préfectoral. Appliqué à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et d’autres villes |
| Quittance de loyer | Document prouvant le paiement du loyer. Le propriétaire est obligé de la fournir si le locataire en fait la demande |
| Garant / Caution | Personne qui s’engage à payer le loyer si le locataire ne paie pas. Garantie Visale = caution gratuite de l’État pour les jeunes |
| Trêve hivernale | Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion locative ne peut être exécutée (sauf exceptions) |
🏢 Copropriété
| Terme | Définition |
|---|---|
| Syndic | Gestionnaire de la copropriété. Professionnel (payant) ou bénévole (un copropriétaire). Élu en assemblée générale |
| Charges de copropriété | Dépenses communes : entretien, chauffage collectif, ascenseur, gardien. Réparties selon les tantièmes |
| Tantièmes / Millièmes | Quote-part de chaque lot dans la copropriété. Détermine la contribution aux charges et le poids du vote en AG |
| Assemblée Générale (AG) | Réunion annuelle obligatoire des copropriétaires. Vote le budget, les travaux, le syndic. Majorités variables selon les décisions |
| Règlement de copropriété | Document fondateur qui définit les parties communes/privatives, la répartition des charges, les règles de vie |
| Fonds de travaux | Épargne obligatoire (depuis 2017) pour financer les gros travaux futurs. Minimum 5 % du budget prévisionnel annuel |
📋 Diagnostics Obligatoires
| Diagnostic | Explication |
|---|---|
| DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) | Classe le logement de A (économe) à G (passoire thermique). Depuis 2025, les logements G sont interdits à la location. Validité : 10 ans |
| Amiante | Obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Durée illimitée si absence d’amiante |
| Plomb (CREP) | Constat de Risque d’Exposition au Plomb. Logements construits avant 1949. Valide 1 an si présence (illimité si absence) |
| Termites | Obligatoire dans les zones à risque (arrêté préfectoral). Valide 6 mois |
| Loi Carrez | Surface privative en copropriété. Planchers de plus de 1,80 m de hauteur, hors caves et garages. Erreur > 5 % = réduction de prix |
| ERP (État des Risques et Pollutions) | Informe sur les risques naturels (inondation, séisme), technologiques et de pollution. Valide 6 mois |
| Électricité / Gaz | Obligatoire si installation de plus de 15 ans. Valide 3 ans (vente) ou 6 ans (location) |
💶 Fiscalité Immobilière
| Terme | Définition |
|---|---|
| Taxe foncière | Impôt annuel payé par le propriétaire, basé sur la valeur locative cadastrale. Variable selon les communes |
| Taxe d’habitation | Supprimée pour les résidences principales depuis 2023. Reste due sur les résidences secondaires et logements vacants |
| Plus-value immobilière | Gain réalisé à la revente (prix de vente − prix d’achat). Exonérée pour la résidence principale. Abattements progressifs pour les autres biens (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux) |
| Revenus fonciers | Loyers perçus d’une location nue. Deux régimes : micro-foncier (abattement 30 % si revenus < 15 000 €) ou régime réel (déduction des charges réelles) |
| Déficit foncier | Quand les charges (travaux, intérêts) dépassent les loyers. Déductible du revenu global jusqu’à 10 700 €/an — puissant levier fiscal |
| IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) | Remplace l’ISF depuis 2018. Uniquement sur le patrimoine immobilier net > 1,3 M€. Barème progressif de 0,5 % à 1,5 % |
| Droits de mutation | Taxe payée lors de l’achat (incluse dans les « frais de notaire »). ~5,8 % dans l’ancien, ~0,7 % dans le neuf |
📊 Investissement Locatif
| Terme | Définition |
|---|---|
| Rendement brut | (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100. Ne tient pas compte des charges. Ex : 600 €/mois sur 120 000 € = 6 % brut |
| Rendement net | Rendement brut − charges (taxe foncière, assurance, gestion, travaux, vacance locative). Généralement 1,5-2 points sous le brut |
| Cash-flow | Loyers − (mensualité crédit + charges + impôts). Positif = l’investissement s’autofinance. Négatif = effort d’épargne mensuel |
| LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) | Statut fiscal avantageux pour la location meublée. Régime micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (amortissement du bien = quasi pas d’impôt) |
| LMP (Loueur Meublé Professionnel) | Si recettes > 23 000 € ET > revenus d’activité. Avantages : imputation des déficits, exonération IFI, plus-values professionnelles |
| SCI (Société Civile Immobilière) | Structure juridique pour détenir un bien à plusieurs. Facilite transmission et gestion. Option IS possible pour amortir le bien |
| SCPI | Société Civile de Placement Immobilier. « Pierre-papier » : vous achetez des parts, la société gère les immeubles. Rendement ~4-6 % |
| Pinel / Denormandie | Dispositifs de défiscalisation (réduction d’impôt en échange d’un engagement de location). Pinel = neuf (en extinction). Denormandie = ancien avec travaux |
| Vacance locative | Période pendant laquelle le logement est vide entre deux locataires. À intégrer dans le calcul de rentabilité (~1 mois/an en moyenne) |
| VEFA | Vente en l’État Futur d’Achèvement = achat sur plan. Paiement échelonné selon l’avancement des travaux. Garantie décennale |
🏗️ Construction et Urbanisme
| Terme | Définition |
|---|---|
| PLU (Plan Local d’Urbanisme) | Document qui définit les règles de construction dans une commune : hauteur, emprise au sol, zones constructibles |
| Permis de construire | Autorisation obligatoire pour les constructions > 20 m² (40 m² en zone urbaine). Délai d’instruction : 2-3 mois |
| Déclaration préalable | Formalité simplifiée pour les petits travaux (5-20 m²) : clôture, ravalement, piscine, véranda |
| COS / CES | COS (Coefficient d’Occupation des Sols, supprimé en 2014). CES = Coefficient d’Emprise au Sol (surface bâtie / surface terrain) |
| Garantie décennale | Obligation du constructeur pendant 10 ans après la réception des travaux. Couvre les dommages compromettant la solidité ou l’habitabilité |
| Surface habitable | Surface plancher après déduction murs, cloisons, cages d’escalier, et pièces de moins de 1,80 m de hauteur. Base de la taxe foncière |
❓ Questions Fréquentes
Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?
Compromis : les deux parties s’engagent (synallagmatique). Promesse : seul le vendeur s’engage, l’acheteur a une option. Dans les deux cas, l’acheteur a 10 jours de rétractation. En pratique, le compromis est utilisé dans 90 % des transactions.
Qu’est-ce que les frais de notaire exactement ?
Environ 7-8 % dans l’ancien, dont : droits de mutation (~5,8 % pour le Trésor public), émoluments du notaire (~1 % pour sa rémunération réglementée), frais divers (copies, cadastre, timbres). Le notaire n’empoche donc qu’une petite partie de ces « frais ».
C’est quoi le DPE et pourquoi c’est important ?
Le DPE classe le logement de A (très économe) à G (passoire thermique). C’est crucial car : les logements G sont interdits à la location depuis 2025, F le seront en 2028, E en 2034. Un mauvais DPE impacte directement la valeur du bien et sa louabilité.
LMNP : comment ça marche pour payer moins d’impôts ?
En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir comptablement la valeur du bien (hors terrain) sur 25-30 ans + le mobilier sur 5-10 ans. Cet amortissement réduit votre bénéfice imposable, souvent à zéro pendant 10-15 ans. Vous percevez des loyers quasi nets d’impôt.
SCI ou LMNP pour investir ?
LMNP = simplicité et avantage fiscal immédiat (amortissement). SCI à l’IS = meilleure pour la transmission et les projets à plusieurs, mais les plus-values sont calculées sur la valeur amortie (donc plus élevées à la revente). Le choix dépend de votre horizon et de vos objectifs patrimoniaux.
📚 Retrouvez nos autres glossaires :
Vocabulaire Finance · Vocabulaire Juridique · Vocabulaire Comptable · Raccourcis Excel
Retrouvez toutes nos fiches et cours gratuits sur cours-et-fiches.com.
