Les Étapes d’un Achat Immobilier 🏡
Du projet initial à la remise des clés : les 10 étapes clés, les délais à respecter, les pièges à éviter et une check-list complète pour ne rien oublier.
2. Rechercher le bien
3. Visiter et analyser
4. Faire une offre d’achat
5. Signer le compromis de vente
6. Délai de rétractation (10 jours)
7. Obtenir le prêt immobilier
8. Les diagnostics et vérifications
9. Signer l’acte authentique chez le notaire
10. Après l’achat : les premières démarches
Chronologie récapitulative
Questions fréquentes
Définir son Budget et sa Capacité d’Emprunt
Avant toute recherche, vous devez connaître précisément votre enveloppe. Deux éléments la déterminent : votre apport personnel et votre capacité d’emprunt.
| Critère bancaire | Règle |
|---|---|
| Taux d’endettement max | 35 % des revenus nets (recommandation HCSF, appliquée par toutes les banques) |
| Durée max | 25 ans (27 ans avec différé pour VEFA ou travaux) |
| Apport recommandé | 10 % minimum (pour couvrir les frais de notaire) |
| Reste à vivre | La banque vérifie que vos dépenses courantes restent couvertes après le prêt |
Exemple : revenus 3 500 €/mois, 0 charge → mensualité max = 1 225 €
Sur 25 ans à 3,5 % → capacité d’emprunt ≈ 245 000 €
💡 Budget total : capacité d’emprunt + apport personnel − frais de notaire = budget pour le bien. Avec 245 000 € d’emprunt + 25 000 € d’apport − 20 000 € de frais notaire = 250 000 € de budget pour le bien.
Rechercher le Bien
| Canal | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|
| Portails en ligne (SeLoger, LeBonCoin, PAP) | Large choix, filtres puissants, alertes | Forte concurrence, biens souvent déjà vus |
| Agences immobilières | Accès à des mandats exclusifs, accompagnement | Honoraires (3-8 % du prix) |
| Notaires | Ventes aux enchères, biens atypiques | Moins de choix courant |
| Réseau personnel | Off-market, moins de concurrence | Aléatoire |
| Chasseur immobilier | Recherche déléguée, accès off-market | Coût (2-5 % du prix) |
💡 Pour les investisseurs : définissez vos critères de rendement avant de chercher. Filtrez d’abord par rentabilité brute (méthode Larcher : loyer × 9 ÷ prix > 5 %), puis visitez uniquement les biens qui passent le filtre.
Visiter et Analyser
Une visite efficace est une visite préparée. Voici les points à vérifier systématiquement :
| Catégorie | Points à vérifier |
|---|---|
| Structure | Fissures, humidité, état de la toiture, isolation, fenêtres (simple/double vitrage) |
| Installations | Électricité (aux normes ?), plomberie, chauffage (type, âge, état) |
| Copropriété | PV des 3 dernières AG, montant des charges, travaux votés, fonds de travaux, dette du vendeur |
| Environnement | Bruit, voisinage, transports, commerces, écoles, stationnement |
| Urbanisme | PLU (Plan Local d’Urbanisme), projets de construction à proximité, servitudes |
| DPE | Classe énergétique → impact sur les charges ET sur la possibilité de louer |
⚠️ En copropriété : demandez systématiquement les 3 derniers PV d’AG, le carnet d’entretien et le pré-état daté. Des travaux votés non encore réalisés = charges futures. Un fonds de travaux insuffisant = appels de fonds à prévoir.
Faire une Offre d’Achat
L’offre d’achat est un acte écrit par lequel vous proposez d’acheter le bien à un prix donné. Elle peut être au prix demandé ou en dessous (négociation).
| Élément | Détail |
|---|---|
| Forme | Écrite (mail ou courrier), pas d’obligation de forme légale |
| Contenu | Description du bien, prix proposé, durée de validité de l’offre, conditions (sous réserve d’obtention de prêt) |
| Engagement | L’offre engage moralement l’acheteur, mais le compromis seul a valeur juridique |
| Réponse du vendeur | Acceptation (= accord), contre-offre (= nouvelle négociation), ou refus |
Signer le Compromis de Vente
Le compromis (ou promesse synallagmatique) est le contrat qui engage juridiquement les deux parties. C’est l’étape la plus importante avant la signature finale.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Qui rédige ? | Le notaire (recommandé) ou l’agent immobilier |
| Dépôt de garantie | 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire. Déduit du prix final |
| Conditions suspensives | Obtention du prêt (obligatoire), permis de construire, absence de préemption, etc. |
| Délai entre compromis et acte | 2 à 3 mois en moyenne (temps d’obtenir le prêt + purge des délais) |
| DDT annexé | Le dossier de diagnostics doit être annexé au compromis |
🔴 Clause suspensive de prêt : elle vous protège. Si la banque refuse votre prêt dans les conditions décrites au compromis, vous récupérez votre dépôt de garantie. Sans cette clause, vous perdez le dépôt. Durée habituelle : 45 à 60 jours.
Délai de Rétractation (10 jours)
Après la signature du compromis, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires (loi SRU). Pendant ce délai, il peut annuler la vente sans motif et sans pénalité.
| Critère | Détail |
|---|---|
| Durée | 10 jours calendaires (week-ends et jours fériés inclus) |
| Point de départ | Lendemain de la remise du compromis + DDT complet (en main propre ou LRAR) |
| Comment se rétracter | Lettre recommandée avec accusé de réception |
| Conséquence | Remboursement intégral du dépôt de garantie sous 21 jours |
| Le vendeur a-t-il ce droit ? | Non. Seul l’acheteur peut se rétracter |
💡 Astuce : si un diagnostic manque au DDT lors de la signature du compromis, le délai de rétractation ne commence pas à courir. Il démarrera à la remise du document manquant. Cela peut retarder tout le processus.
Obtenir le Prêt Immobilier
C’est souvent l’étape la plus longue. Vous avez généralement 45 à 60 jours (selon le compromis) pour obtenir une offre de prêt.
| Étape du prêt | Délai indicatif |
|---|---|
| Constitution du dossier | 1 à 2 semaines |
| Envoi aux banques / courtier | 1 semaine |
| Analyse et accord de principe | 1 à 3 semaines |
| Édition de l’offre de prêt | 1 à 2 semaines |
| Délai de réflexion obligatoire | 10 jours (incompressible) |
| Total | 5 à 8 semaines |
💡 Conseil : démarchez 3 à 5 banques ou passez par un courtier. Le taux peut varier de 0,3 à 0,5 point entre les banques pour un même profil. Sur 200 000 € sur 25 ans, 0,3 point de taux = ~9 000 € d’intérêts en moins.
⚠️ Délai de réflexion : après réception de l’offre de prêt, vous ne pouvez l’accepter qu’après un délai obligatoire de 10 jours. Vous ne pouvez pas renoncer à ce délai, même si vous êtes pressé.
Les Diagnostics et Vérifications
Pendant la période entre le compromis et l’acte authentique, plusieurs vérifications sont menées en parallèle :
| Vérification | Par qui | Délai |
|---|---|---|
| Diagnostics immobiliers | Diagnostiqueur certifié (à la charge du vendeur) | Avant le compromis idéalement |
| Droit de préemption urbain | Notaire → mairie | 2 mois max de réponse |
| Situation hypothécaire | Notaire → service publicité foncière | Quelques semaines |
| Urbanisme | Notaire → vérification du PLU et des servitudes | Variable |
| État daté (copropriété) | Syndic | Sous 15 jours (loi ALUR) |
Signer l’Acte Authentique chez le Notaire
La signature de l’acte authentique est le moment du transfert de propriété. C’est la dernière étape officielle de l’achat.
| Ce qui se passe | Détail |
|---|---|
| Lecture de l’acte | Le notaire lit l’intégralité de l’acte (~30-60 min). Posez vos questions à ce moment |
| Paiement | Le solde du prix + les frais de notaire sont virés au notaire quelques jours avant |
| Remise des clés | En général le jour même de la signature |
| Publication | Le notaire publie la vente au service de publicité foncière (2-3 mois) |
| Titre de propriété | Envoyé par le notaire après publication (3-6 mois après la signature) |
Après l’Achat : Les Premières Démarches
| Démarche | Délai |
|---|---|
| Souscrire l’assurance habitation (PNO si investissement) | Avant la remise des clés |
| Ouvrir les compteurs (EDF, gaz, eau) | Jour de la remise des clés |
| Déclarer le bien aux impôts (taxe foncière / d’habitation) | Dans les semaines suivantes |
| Effectuer les travaux éventuels | Avant mise en location |
| Publier l’annonce de location (si investissement) | Dès que le bien est prêt |
| Choisir son régime fiscal (micro/réel, LMNP…) | Avant la première déclaration |
| Déclarer le début d’activité LMNP (formulaire P0i) | Dans les 15 jours suivant le début de location |
Chronologie Récapitulative
| Période | Étape |
|---|---|
| Mois 1 | Définir budget → recherche → visites |
| Mois 1-2 | Offre d’achat → négociation → accord |
| Mois 2 | Signature compromis → début rétractation 10 j |
| Mois 2-3 | Recherche de prêt → accord de principe → offre de prêt |
| Mois 3 | Délai réflexion prêt (10 j) → acceptation |
| Mois 3-4 | Vérifications notaire (préemption, hypothèques, urbanisme) |
| Mois 4-5 | Signature acte authentique → remise des clés 🎉 |
